Advogado, você sabe o que é Hipoteca Judiciária? Novo CPC

Advogado, você sabe o que é Hipoteca Judiciária? Novo CPC

Como potencializar a eficácia de uma execução judicial? Saiba mais!

A hipoteca é uma das espécies do gênero das garantias reais que possui o intuito de vincular um bem alheio ao cumprimento de uma obrigação. Ou seja, um credor de uma determinada obrigação realiza um gravame em algum bem imóvel do devedor, com o objetivo de que este responda pela dívida, caso haja o inadimplemento.

Hoje a doutrina reconhece três tipos de hipoteca: a (i) hipoteca convencional, que é realizada por vontade das partes e normalmente utilizada nos contratos de compra e venda de imóveis ou para aquisição de navios ou aviões; a (ii) hipoteca legal, que é definida pela lei (art. 1489 do Código Civil); e a (iii) hipoteca judiciária, que é constituída por força de uma decisão judicial (art. 495 do CPC).

Neste artigo iremos nos ater a esta terceira forma da hipoteca, a judiciária.

Já vimos nos artigos anteriores (se você ainda não leu nenhum, clique aqui, aqui ou aqui) que o Novo Código de Processo Civil cunhou importantes mudanças com o a intenção clara de possibilitar aos credores uma maior efetividade na satisfação do crédito, criando ferramentas importantíssimas na esteira processual para que seja alcançado este ideal.

A hipoteca judiciária é o que uma parcela da doutrina costuma chamar de “efeito anexo da sentença”, pois decorre automaticamente da própria lei processual.

É importante diferenciar que este instituto no CPC/73 não possuía tamanha a força e relevância, isto porque, naquele diploma só era possível a requisição da hipoteca judiciária para os casos de “pagamento de uma prestação, consistente em dinheiro ou em coisa”. Já no CPC/15 também valerão como título constitutivo de hipoteca judiciária, as condenações que determinarem a conversão de prestação de fazer ou de não fazer em prestações pecuniárias.

Outra gigantesca alteração foi a desnecessidade de requerimento ao juízo para determinação da inscrição da hipoteca no registro registro de imóveis. Essa sem dúvida a principal novidade.

Na vigência do antigo CPC, o que ocorria na prática é que tal instituto não tinha muita eficácia no cotidiano processual, posto que, como era necessário o requerimento da parte ao juízo, o direito acabava se perdendo. Imaginemos que houve a sentença condenatória o que possibilitaria ao credor o direito de constituir hipoteca judiciária sobre determinado bem do devedor, todavia esta inscrição no registro de imóvel dependia de uma autorização judicial. Logo após a sentença, vindo o réu a apelar o autor acabava deixando de apresentar sua requisição para hipoteca ou se apresentado, a pretensão acabava não sendo sequer apreciada.

O que acontecia então é que, meses depois, ou até anos depois da execução em curso, o credor era surpreendido com o fato do devedor ter se desfeito daquele bem e agora então tornava-se moroso e frustrante a busca por outros bens capazes de garantir ou até mesmo satisfazer a pretensão do crédito em questão.

Desta forma, as importantes alterações trazidas no artigo 495 do Novo CPC, passam a proporcionar alterações significativas para o resultado útil da execução e sua eficiência prática.

Primeiro porque agora não é mais necessário ao credor requerer ao juiz que autorize a constituição da sentença em hipoteca judiciária no registro de imóveis, agora, bastará que o credor leve ao cartório de registro de imóveis uma simples cópia da sentença para requerer seja realizado gravame da hipoteca judiciária na matricula do imóvel, independentemente de uma ordem judicial.

Importante ainda salientar que, uma vez constituída a hipoteca judiciária, a mesma implicará ao credor hipotecário o direito de preferência quando do pagamento, em relação aos outros credores.

Há porém que se observar duas ponderações. A primeira com relação a necessidade que o credor terá de informar ao juízo sobre a realização da hipoteca judiciária, no prazo de 15 dias, após sua realização. A segunda com relação a possibilidade de responder o credor por perdas e danos, caso haja a reforma ou invalidação da sentença proferida.

Podemos considerar então que a hipoteca judiciária é uma espécie de penhora antecipada ou então uma “pré-penhora” do processo, ou seja, logo após a sentença proferida, pode o credor antecipar um ato executivo que é peculiar ao processo de execução (ou cumprimento de sentença), que irá se destinar não só a garantia da satisfação de seu crédito, como também servirá como um mecanismo poderoso para inibir a ocorrência de fraudes por parte do devedor.

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